Neubaugebiet  Rennäcker – Wohnraum und Bedarf

Zusammenfassung

• Es gibt ausreichend Leerstände und versiegelte Flächen in der Region; die Behörden und Verwaltungen kommen aber nicht schnell genug dem Bedarf nach
• Allein auf den Konversionsflächen der ehemaligen US Armee könnten ca. 230.000 Menschen leben
• Im Ort gibt es eine Menge freie Grundstücke und Flächen, die genutzt werden könnten
• Die Gutachten sind nicht seriös bzw. nicht neutral, weil sie von Investoren und Entwicklungsgesellschaften erstellt worden sind
• Es gibt Alternativen und gute Beispiele anderer Orte, wie bestehende Flächen besser genutzt werden könnten

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Seriöse Gutachten, welche den Bedarf untermauern?

Es wird von den Befürwortern immer wieder behauptet, daß der Bedarf an Wohnraum vorhanden ist. Basis ist hierzu die erstellte Untersuchung, die am 20.07.23 den Bürgern von der DSK Stadtentwicklung, vorgestellt wurde. Dabei sollte bekannt sein, daß hinter dieser Firma über diverse Beteiligungsstrukturen am Ende ein Investor für Bauprojekte und Stadtentwicklungen steht. Ebenso ist die Beteiligungsstruktur der erwähnten ProjektStadt bemerkenswert, sind doch dort am Ende dieser Firma (Nassauische Heimstätte  Wohnungs- und Entwicklungsgesellschaft) die Gesellschafter Kommunen, Banken und Baugesellschaften. Es ist schwer verständlich, dabei an eine „seriöse und neutrale Untersuchung“ des Wohnraumbedarfs zu denken. 

Der Bedarf kann in der Region ohne Flächenerweiterungen gedeckt werden

Abgesehen von der „Seriosität“ weist die Untersuchung erhebliche Mängel auf, denn es wird nicht erwähnt, daß der Wohnraumbedarf in der Region sicherlich überwiegend gedeckt werden könnte durch Leerstände und freie Flächen. Allein die Konversionsflächen: es gibt 600 Ha Konversionsflächen in der Region, 330 Ha davon sind bereits seit 2007 an Kommunen übergeben worden. Es verbleiben noch immer 270 Hektar. Bei einer Verdichtung von z.B. 130 Wohneinheiten/Hektar sind auf 600 Hektar 78.100 Wohneinheiten oder aber ca. 230.000 Einwohner möglich. Fazit: Wir haben ein Umsetzungsproblem, es liegt bei den Kommunen, gemeinschaftlich und schneller für Wohnraum zu sorgen, der auf versiegeltem Grund vorhanden sein könnte.

Situation in Hirschberg

In Hirschberg gibt es ausreichend Leerstände, allein im Sterzwinkel sind über 30 Grundstücke vorhanden. Auch hier hat die Kommune eine falsche Planung angesetzt, in anderen Gemeinden kauft diese allen Grund auf und sorgt so für zeitnahe Nutzung und Bebauung. Theoretisch könnte dies immer noch geschehen, der Kommune stehen diverse Mittel zur Verfügung. Ungenutzte Einheiten führen zu Verlusten bei der Kommune, denn die Infrastruktur muß vorgehalten werden, es gibt aber keine Einnahmen (außer die Grundsteuer). Dies ist auch ein Zeichen von verfehlter Haushaltspolitik. Ferner schreibt der Regionalplan bei der Berechnung des Bedarfs vor, daß das Potential der Innenentwicklung in Abzug gebracht werden muß. Das scheint bei der Analyse nicht berücksichtigt.

Bedarf fragwürdig ermittelt

Die offiziellen Statistiken weisen für Hirschberg kein Bevölkerungswachstum aus und die aktuellen Bevölkerungszahlen sind (Flüchtlinge herausrechnet) eher rückläufig. Anfang der 1990 Jahre hatte Hirschberg ca. 9.800 Einwohner. Heute, nach zwei Neubaugebieten (Endweg mit 6,6 ha und Sterzwinkel mit 7,5 ha) hat die Gemeinde immer noch ca. 9.900 Einwohner. Um einen Bedarf auszuweisen zu können, hat man die DSK Stadtentwicklung einbezogen. Diese hat sich folgender Logik bedient: Da die Anzahl der Bewohner pro Haushalt sinkt, wurde ausgerechnet, wie viele zusätzliche Wohneinheiten dadurch benötigt werden, ohne zu hinterfragen, ob dieser Ansatz Sinn macht bzw. gewünscht ist.

Ferner hat man festgestellt, dass der Leerstand in Hirschberg zu gering ist und auch diesen (3%) umgerechnet. Ergebnis: Bedarf an 265 Wohneinheiten. Ferner wurde, berufend auf den Regionalplan, der Bedarf ermittelt. Ergebnis: 1,8% zusätzliche Neubaugebiete in 5 Jahren. Dies hochgerechnet von 2020 bis 2024 weist einen Bedarf für die Kommune in Höhe von 368 Wohneinheiten aus (= mehr als 7% der Wohneinheiten in Hirschberg). Allerdings sieht der Regionalplan vor, dass Innenentwicklungspotentiale abgezogen werden müssen. Dieses Potential wurde ausgewiesen aber nicht in der Berechnung berücksichtigt. Begründung: schwierig zu erschließen. Das bedeutet aber, dass mit der Berechnung Hirschberg ggf. kein Argument für ein Neubaugebiet hätte. 

Fehlende Analyse zur Innenverdichtung, Nutzung von Freiflächen und Überbauung

Es ist ferner nie eine umfassende Analyse erstellt worden, wie zusätzlicher Wohnraum durch Verdichtung effizient geschaffen werden kann. Es wird immer ein Ziel verfolgt, in die Fläche zu gehen und dies wird argumentativ mit „seriösen“ Gutachten versucht zu untermauern. Was in anderen Kommunen durchaus durchgeführt wird, kommt in Hirschberg nicht auf die Agenda. Das kann nur mangelndes Interesse oder aber andere Gründe haben, dann sollte man sich aber nicht beschweren, daß die Haushaltssituation schlecht ist.

Mögliche Überbauung – Beispiel von Potentialen in Hirschberg

Quelle: OpenstreetMap – modifiziert 

Was bedeutet „bezahlbarer Wohnraum“?

Auch die Thematik, die am Anfang der Diskussion einmal im Vordergrund stand (bezahlbarer Wohnraum im Ort), wurde nie definiert. Was bedeutet bezahlbarer Wohnraum und wie viel bezahlbarer Wohnraum soll konkret zur Verfügung gestellt werden? Für wen soll dieser zur Verfügung gestellt werden (z.B. sozial schwache Familien, junge Familien, Bürgergeldempfänger)? Diese Thematik ist im Laufe der der Zeit immer weniger diskutiert worden, u.a. sicher auch, weil es utopisch ist, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, ohne dass die Kommune Zuschüsse und damit finanzielle Mittel zusätzlich zur Verfügung stellen müsste, die sie gar nicht hat.

 Es gibt Alternativen für eine vernünftige Nutzung vorhandener Flächen, wie folgende Beispiele zeigen